【行业资讯】为什么说房抵贷业务布局具有长远意义?

浏览:1117 发表时间:2019-05-16 15:14:36

针对民营企业,特别是小微企业融资难融资贵这个老生常谈的大难题,今年监管层出台了多项政策予以支持。无论是央行布局的“三枝箭”——信贷支持、民营企业债券融资支持工具、民营企业股权融资支持工具,还是银保监会主席郭树清提出的银行放款“125指标”,都在无形中给银行等金融机构提出了更高的放贷要求。同时当前国内小微企业的融资需求亦十分迫切,据世界银行2018年发布研究报告显示,当前我国中小微企业潜在融资需求达4.4万亿美元,而融资供给仅2.5万亿美元,潜在融资缺口比重高达43.18%。


尽管政策支持叠加巨大的市场需求,但在当前“L型底部”的经济环境以及小微信贷风控手段、数据缺失的情况下,小微企业的高信用风险让资金方望“小微”兴叹,此时拥有实质抵押物的房抵贷业务受到关注。从风控层面来讲,房抵贷拥有房产抵押的实质性风控抓手,符合金融机构“强担保、强抵押”的传统放贷思路。在收益层面,房抵贷亦是风险收益比相对较高的资产。


在当前政策鼓励小微信贷的大环境下,具有实质抵押物的房抵贷业务成为信托、银行等机构关注的重点,金融机构若能结合自身优势合理进行布局和风控,或许能在带来较高回报的同时,破解小微信贷难的问题。


房抵贷业务链条中的各方角色


作为传统银行个人贷款业务,房抵贷经过长期发展,实际上已经形成了相对成熟的业务链条。


通常的产品结构是,银行、信托等资金方承担认购优先级份额的角色。市场中银行参与者以城商行、农商行以及民营银行为主。认购劣后级份额的主要为助贷机构及其他投资管理公司,对产品承担回购或兜底责任。


一个完整的业务链条是,助贷机构通过银行、中介推荐或同行转单这三类渠道获取客户资源,结合科技服务机构如征信公司、大数据服务商提供的数据,对客户进行准入审核风控。银行等资金方可通过信托计划对助贷机构审核通过的客户进行放款,这其中信托必须进行二道风控。在贷后管理环节,一旦客户出现逾期,律所将为房抵贷业务的后续司法处置提供法律服务,而不良资产处置机构如不良基金、AMC等则会在客户逾期3个月后折价受让债权并进行处置,由此形成房抵贷业务链条的闭环。


房抵贷业务的贷前风控


根据抵押顺位的不同,目前房抵贷资产主要分为一押资产和二押资产,一押资产的优势在于可直接持有抵押债权凭证(房产证),在风险处置时将更为可靠高效;但其劣势在于贷款利率相对较低,导致利润空间较小,目前以银行参与居多。二押资产的优势在于贷款利率相对较高,利润空间较大,但由于无法直接持有房产证,当资产出险时,处置效率无法得到保证,风险也相对较高。


金融机构展业的核心还是实际风控。具体到资产筛选及准入层面,在贷前风控时需注意以下几点:


一是在抵押物的地区选择上,目前市场主流机构展业均以一二线城市为主,部分做二押资产的机构会考虑珠三角、长三角等经济较发达地区的二线以下城市。


值得注意的是,即使在核心一线城市,也可能由于政策影响导致整体风险上升。以深圳为例,2018年出台的“731楼市新政”规定商品住宅3年内限售,使得整个市场流动性放缓,对于逾期资产的处置带来不利影响。


二是在房屋属性的选择上,一般最好选择70年产权的住宅或公寓,别墅类高端住宅慎选,因为这类资产由于总价高,一旦出险存在处置困难问题。


三是根据市场变化及时调整抵押率,2017年大多数一线城市的房产抵押率可以做到8折,而2018年以来,一线核心区域的抵押率一般也不会高于7折,根据房屋的楼龄、区域、类别等还需要对抵押成数进行调整。


四是在等额本息与先息后本两种客户还款方式选择上,建议选择等额本息还款,随着客户还款期数增加,其资产风险亦逐步降低,而先息后本的方式增加了客户最终偿还本金的不确定性。


五是需注意小微企业借款客户所从事的行业类别,整体利润率等细节,如果是衰退型行业,则后期很有可能影响第一还款来源的稳定。



在“房住不炒”的长期政策调控背景之下,为应对房价下行风险,不论是资金方还是助贷机构,在资产的选择上需要更加“精挑细选”。可通过对抵押房产更加精细的分层来达到筛选目的,同样以深圳为例,目前处于同一小区的同户型,低楼层和高楼层的价差一般在5%到10%之间。同一片区的30年楼龄和20年楼龄的户型,价差也可达到10%左右。因此,可根据房产地段、楼龄、楼层、价格、入住率甚至是否有学位及学校的知名程度等因素进行细化分层,从而实现更精细化的准入标准。


房抵贷不良资产处置及资产证券化可行路径


目前房抵贷资产出险后的处置方式主要有三种,首先是和客户协调解决或者转贷,其次是帮助客户找到匹配的下家并出售房产,最后才是走司法仲裁的方式处置房产。其中司法处置方式主要可采用仲裁、债权公证以及诉讼三种方式,其中仲裁效率最快,债权公证次之,而诉讼是流程最繁琐用时也最漫长的,应尽量规避。


各参与方在布局房抵贷业务时,无疑都期待未来能够走上资产证券化道路,实现低成本融资以保证业务发展的持续性。当前非银机构资产方基本只能通过小额贷款或租赁保理等其他“名目”在交易所市场发行ABS(即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。)。


非银机构资产方想要实现房抵贷资产的资产证券化,在展业时首先要注重展业合规性,通过信托计划合规放款,保障房抵贷资产具备流通性和流转可行性,其次要注重资产质量,尽量布局优质资产。



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