【行业资讯】为什么说房抵贷业务布局具有长远意义？,长美控股

针对民营企业，特别是小微企业融资难融资贵这个老生常谈的大难题，今年监管层出台了多项政策予以支持。无论是央行布局的“三枝箭”——信贷支持、民营企业债券融资支持工具、民营企业股权融资支持工具，还是银保监会主席郭树清提出的银行放款“125指标”，都在无形中给银行等金融机构提出了更高的放贷要求。同时当前国内小微企业的融资需求亦十分迫切，据世界银行2018年发布研究报告显示，当前我国中小微企业潜在融资需求达4.4万亿美元，而融资供给仅2.5万亿美元，潜在融资缺口比重高达43.18%。

尽管政策支持叠加巨大的市场需求，但在当前“L型底部”的经济环境以及小微信贷风控手段、数据缺失的情况下，小微企业的高信用风险让资金方望“小微”兴叹，此时拥有实质抵押物的房抵贷业务受到关注。从风控层面来讲，房抵贷拥有房产抵押的实质性风控抓手，符合金融机构“强担保、强抵押”的传统放贷思路。在收益层面，房抵贷亦是风险收益比相对较高的资产。

在当前政策鼓励小微信贷的大环境下，具有实质抵押物的房抵贷业务成为信托、银行等机构关注的重点，金融机构若能结合自身优势合理进行布局和风控，或许能在带来较高回报的同时，破解小微信贷难的问题。

房抵贷业务链条中的各方角色

作为传统银行个人贷款业务，房抵贷经过长期发展，实际上已经形成了相对成熟的业务链条。

通常的产品结构是，银行、信托等资金方承担认购优先级份额的角色。市场中银行参与者以城商行、农商行以及民营银行为主。认购劣后级份额的主要为助贷机构及其他投资管理公司，对产品承担回购或兜底责任。

一个完整的业务链条是，助贷机构通过银行、中介推荐或同行转单这三类渠道获取客户资源，结合科技服务机构如征信公司、大数据服务商提供的数据，对客户进行准入审核风控。银行等资金方可通过信托计划对助贷机构审核通过的客户进行放款，这其中信托必须进行二道风控。在贷后管理环节，一旦客户出现逾期，律所将为房抵贷业务的后续司法处置提供法律服务，而不良资产处置机构如不良基金、AMC等则会在客户逾期3个月后折价受让债权并进行处置，由此形成房抵贷业务链条的闭环。

房抵贷业务的贷前风控

根据抵押顺位的不同，目前房抵贷资产主要分为一押资产和二押资产，一押资产的优势在于可直接持有抵押债权凭证（房产证），在风险处置时将更为可靠高效；但其劣势在于贷款利率相对较低，导致利润空间较小，目前以银行参与居多。二押资产的优势在于贷款利率相对较高，利润空间较大，但由于无法直接持有房产证，当资产出险时，处置效率无法得到保证，风险也相对较高。

金融机构展业的核心还是实际风控。具体到资产筛选及准入层面，在贷前风控时需注意以下几点：

一是在抵押物的地区选择上，目前市场主流机构展业均以一二线城市为主，部分做二押资产的机构会考虑珠三角、长三角等经济较发达地区的二线以下城市。

值得注意的是，即使在核心一线城市，也可能由于政策影响导致整体风险上升。以深圳为例，2018年出台的“731楼市新政”规定商品住宅3年内限售，使得整个市场流动性放缓，对于逾期资产的处置带来不利影响。

二是在房屋属性的选择上，一般最好选择70年产权的住宅或公寓，别墅类高端住宅慎选，因为这类资产由于总价高，一旦出险存在处置困难问题。

三是根据市场变化及时调整抵押率，2017年大多数一线城市的房产抵押率可以做到8折，而2018年以来，一线核心区域的抵押率一般也不会高于7折，根据房屋的楼龄、区域、类别等还需要对抵押成数进行调整。

四是在等额本息与先息后本两种客户还款方式选择上，建议选择等额本息还款，随着客户还款期数增加，其资产风险亦逐步降低，而先息后本的方式增加了客户最终偿还本金的不确定性。

五是需注意小微企业借款客户所从事的行业类别，整体利润率等细节，如果是衰退型行业，则后期很有可能影响第一还款来源的稳定。

在“房住不炒”的长期政策调控背景之下，为应对房价下行风险，不论是资金方还是助贷机构，在资产的选择上需要更加“精挑细选”。可通过对抵押房产更加精细的分层来达到筛选目的，同样以深圳为例，目前处于同一小区的同户型，低楼层和高楼层的价差一般在5%到10%之间。同一片区的30年楼龄和20年楼龄的户型，价差也可达到10%左右。因此，可根据房产地段、楼龄、楼层、价格、入住率甚至是否有学位及学校的知名程度等因素进行细化分层，从而实现更精细化的准入标准。

房抵贷不良资产处置及资产证券化可行路径

目前房抵贷资产出险后的处置方式主要有三种，首先是和客户协调解决或者转贷，其次是帮助客户找到匹配的下家并出售房产，最后才是走司法仲裁的方式处置房产。其中司法处置方式主要可采用仲裁、债权公证以及诉讼三种方式，其中仲裁效率最快，债权公证次之，而诉讼是流程最繁琐用时也最漫长的，应尽量规避。

各参与方在布局房抵贷业务时，无疑都期待未来能够走上资产证券化道路，实现低成本融资以保证业务发展的持续性。当前非银机构资产方基本只能通过小额贷款或租赁保理等其他“名目”在交易所市场发行ABS（即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。）。

非银机构资产方想要实现房抵贷资产的资产证券化，在展业时首先要注重展业合规性，通过信托计划合规放款，保障房抵贷资产具备流通性和流转可行性，其次要注重资产质量，尽量布局优质资产。