【行业资讯】一文看透中国房价的5个秘密

浏览:269 发表时间:2019-06-03 15:00:00

目前中国房价最贵的地段是哪里?


笔者在统计了2019年5月中国主要城市核心区的房价后,得出以下这个表是均价4万元以上的所有板块。


所有数据来自安居客网站,单位:元。


北京房价一枝独秀,遥遥领先。


西城区、东城区、海淀区,分列三甲,以12万元、10万元、9万元的均价成为中国最值钱的地段。


朝阳区也以7万元的均价排名第六。


上海和深圳紧随其后,上海的黄浦、徐汇、静安、长宁区,和深圳的南山、福田区,都以超过6万元的均价进入十强。


中国最值钱的黄金地段十强,被北上深三大一线城市全部包揽。


接下来是天津、三亚、厦门、广州、杭州、南京等沿海城市,各自都有1-3个核心区以超过4万元的均价上榜。


是什么决定了这些城市和地段的价值?


笔者认为,主要由产业和政策决定。


产业,就是基本面,奠定了长期价值;政策,就是主题概念,带来了短期的估值溢价。


2

最便宜的地段又是哪里?



中国房价并不是永远涨的,有些地段的房价甚至会跌到你怀疑人生。


比如前段时间的网红城市鹤岗,2019年均价才1600元,过去几年的房价处于持续的下降通道中。


下降的原因,无非是资源匮乏、产业衰退、人口出走,房子无人接盘。


最便宜地段的前十强,分别属于三个板块:


  • a,东北的黑龙江,以4个地段排名第一;

  • b,华北的宁夏、甘肃、山西,以3个地段排名第二;

  • c,西北的新疆,以3个地段,价格略微贵100元,排名第三。


总的来说,三北地区的资源型产业坍陷,已成为目前中国经济的一块心病,大量矿区由于资源价格的下跌,被废弃,人口流失,前景暗淡。


3

过去8年,成长性最好的地段又是哪里?


先看总的数据。


以下是2011-2019年中国主要城市房价涨幅排名:



从这份名单里,我们可以得出几个结论:


第一,深圳无疑是过去几十年中国最耀眼的成长股,从过去的招商、平安、华为、腾讯,到近年来崛起的大疆、比亚迪,到今年氢燃料电池概念的龙头雄韬股份,科技公司是一批批的涌现,基本面极其强大。


这种基本面,目前还是独一份,未来就是奔着硅谷湾区龙头的地位去的。


第二,涨幅排名靠前的城市,全部是一线城市、新一线城市、强二线城市,中国城市的都市圈化、集中度提升趋势十分明显,这跟A股各大行业的集中度提升逻辑基本一致。


第三,涨幅排名垫底的,主要还是产业转型缓慢的东北城市为主。


4

中西部哪些地段涨幅最快?



a,武汉的武昌区、合肥的政务区涨幅耀眼


两个地区的涨幅,甚至超过了长三角排名第一的上海黄浦区。


主要的原因,两个地段略有不同:


武昌区,可以认为是中部的科技与商业中心,依赖于其旁边洪山区的华中科大,光谷的崛起,大量科技公司在此落户,又有一线江景,紧邻汉口商圈的人气,得天时地利。


合肥政务区,则是得益于合肥政治中心的迁移,类似于中部版本的“通州区”。


当然,合肥本身也是这个十年崛起的经济明星之一,有中科大的优质人才,有京东方、合肥长鑫的面板和半导体工厂,前景灿烂。


b,郑州的郑东新区涨幅跑输大盘


从基本面的角度,过去十年属于中国经济升级、产业转移的黄金十年,中西部地区得益于沿海制造业的转移浪潮,崛起了一批经济明星。


武汉、成都、合肥、郑州、重庆,就是其中最著名的五朵金花。


武汉的武昌区、成都的锦江区、合肥的政务区、郑州的郑东新区、重庆的江北区,则是其中最值钱的地段之一。


但跟其它板块相比,郑东新区明显跑输大盘,以36.17%的涨幅排名垫底。


c,三四线城市整体涨幅温和


中国人经常有一种结论:中国房价涨幅惊人,是世界上最好的投资品种。


但其实,在过去8年,这个结论只适合于产业繁荣、人口流入较多的一二线核心城市。


中国的房价其实已经开始了分化,普涨成为过去式。


简单来说,可以分成四个梯队:


第一梯队:一线和新一线城市,如武汉、成都、合肥、郑州等核心区,过去8年的涨幅在100%以上。


第二梯队:大部分省会和二线城市,如西安、贵阳、南昌、太原等,普遍涨幅在50%-100%之间。


第三梯队:省内排名第二的城市,如洛阳、绵阳、宜昌等,普遍涨幅在0-50%之间。


第四梯队:四五线城市,甚至三北地区的二三线城市,如银川,房价负增长。


其实从上表中可以看到一个事实,中国的房价,只有少数一二线城市,个别三线城市,还有上涨动力;


其他绝大多数的四五线城市,都已经处于零增长,甚至是负增长的区间。


毕竟,中国的人口已经进入存量时代,城市化已经进入后期,未来的主旋律将是提升都市圈的人口集中度。


5

未来十年,中国有哪些最值得投资的地段?


两种投资思路,一个是蓝筹股,一个是成长股。


蓝筹股的代表,无疑是北上深三大一线城市的核心区,即使很贵,但由于强劲的基本面(产业繁荣+人口流入),仍然将会躺赚。


成长股的代表,则是京津、长三角、广深、成渝、武汉、郑州,六大都市圈的科技中心+政策受益地段。


  • 京津


通州、顺义还会继续受益,并向廊坊的北三县(三河、大厂、香河)扩大辐射范围。


但下一个十年的明星板块,无疑是雄安新区周边。


根据相关媒体透露出来的信息,2018-2019年,雄安主要干了三件事:


高标准制定规划、白洋淀生态治理、低端产业清理退出。


这两年,每年的投资规模都在3000亿元左右,集中在交通和环保方面。


2019年9月,北京新机场落成,其中一个重要功能就是服务于雄安,相关的京雄高铁也已经火速动工。


预计未来的几年,随着基础设施的大干快上,政策推动下的企业、政府单位迁移和落户,周边县市的房地产潜力将成为投资市场瞩目的焦点。


  • 长三角


上海的浦东新区和杭州的滨江区,高科技产业聚集,无疑是成长性最好的地段。


另一方面,经过漫长的估值消化,现阶段两地的房价已经趋于合理。


两个地段中,又以杭州的滨江区更受瞩目,这里云集了阿里巴巴、网易、海康威视、大华股份等本土科技巨头,扩张和辐射能力都更强。


  • 广深


深圳南山科技园-前海金融中心-宝安机场-东莞长安滨海湾-南沙自贸区-广州大学城-广州科学城。


这条直径100公里的地段,无疑是大湾区最精华的板块,云集了科技、金融、交通、贸易的所有要素,闭着眼都能感受到皇冠上亮闪闪的光芒。


皇冠上的明珠,必然是前海金融中心。


  • 中西部


武汉、成渝、郑州,三大都市圈将成为产业聚集、人口流入的中心。


目前来看,武汉的科技产业仍是表现最出色的,尤其是光纤通信(邮科院)、激光产业(锐科激光)、半导体产业(长江存储)、互联网(斗鱼),都已经有了一批本土龙头。


事实上,从政策支持力度而言,武汉并不如成渝,甚至贵阳,而武昌区的房价能在中西部排名第一,完全是得益于其崛起的本土科技产业。


从这个角度来说,武昌区和它旁边云集了众多高校(武大、华中科大)的洪山区,将在未来稳居中西部最值钱地段的宝座。


汉口区-武昌区-洪山区,商业中心的转移和成长股的脱颖而出,就在这脉络中清晰可见。




总结

作为国家经济环节中的重要一环,房地产业的未来走势备受关注。经过2018年最为密集的调控,在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,并步入理性发展轨道。


在今年3月的政府工作报告中,提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等。从政策层面看,房地产政策不会那么严格,将以因城施策为主。


马光远曾说过一句话:“中国城市化和人口拐点不结束的时候,你任何时候回头看,房价都是低的。”在中国,人口总量一定,房屋总量一定,不到城市化率结束拐点时,经济的问题最终也将是债务问题。湖北武汉作为国家未来重点发展的超大城市之一,在房产投资方面具备无可比拟的价值挖掘空间。而同时,相关的房产抵押投资业务也将具有更大的潜力。



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