【行业资讯】房贷利率新规:从7折到基准,便宜的房贷利率“理论上”没了!

浏览:299 发表时间:2019-08-27 17:46:13

817日央行宣布改革LPR机制后,825日,央行再发公告,对住房贷款如何适应LPR机制,作出了更详细的要求。

从公告内容来看,本次央行主要确立了住房按揭贷款政策的三大原则:

一是新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成;

二是确定住房贷款利率底线,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;

三是“因城施策”,在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

市场分析认为,LPR改革是一个中性政策,房贷利率将与LPR利率挂钩,也在市场的预料之中,总体来看这依然是一个中性的政策,对不同城市影响不同,此后住房政策因城施策的效果将更加明显。

还有这些重点:

1、对于大家最为关心的房贷利率价格问题,新政明确:定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8205年期以上LPR4.85%),以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例,现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。

2、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR+60个基点(照此计算,按8205年期以上LPR4.85%,即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%,与现有房贷实际最低利率水平基本相当。)

3、同时,一旦加点数字确定,合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”。

4 LPR1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

5、新政策于2019108日起实施;之前的贷款仍按旧有政策执行,公积金暂不调整。

6、同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

此前的817日,央行宣布全面改革中国的利率制度,推出了“贷款市场报价利率(LPR)”。这意味,房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了,以后新增贷款都要看LPR

房贷利率如何确定?

新发放商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩。自2019108日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

设有住房贷款利率下限,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

(解释:820日报价的5年期LPR4.85%,假设920LPR利率不调整,那么新发放的首套房住房按揭贷款利率,均不得低于4.85%。而以此前住房按揭贷款4.9%的基准利率来看,相当于打9.9折,二套房按揭贷款利率,均不得低于5.45%,相当于基准利率上浮11%左右)。

“因城施策”,在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

新政策效果如何,108日后买房是赚了还是亏了?

不同城市影响不同,以上海为例,此前对于最优质的客户,首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%),优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%),但本次调整后,如果按照820日的LPR报价来看,上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%,那么对于上海的购房者来讲,可能变得不那么划算。

但如果在北京来看,北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%5.39%),新政策实施后,人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点,那么新政策对于北京购房者来说,则更为有利。

此外,LPR是每个月都会浮动的,目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大,那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

对房地产市场影响如何? 

业内分析表示:总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。此外,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。

天风证券银行业分析师廖志明:银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求,在不突破此下限情况,根据借款人资质等,确定最终贷款利率。全国要求首套房房贷利率不能低于LPR,比如,地方要求加点幅度不能低于30BP,那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30BP。倘若,这个借款人资质一般,银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50BP。对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点评道:5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR4.85%——首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%4.85%+0.6),约为基准利率上浮11%

他还谈到,这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

中国银行主管研究员周景彤认为:

第一,目的在于和LPR报价机制紧密衔接,同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

第二,新老划断,新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

第三,利率从高。 首套房商贷不得低于定价基准,二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点,体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

第四,重新定价。周期最短为1年,这个与以往政策一致,但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

此外,上海是住房按揭贷款利率最低的大城市,首套房贷款利率95折较普遍,估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降,而基准利率不动,LPR定价可能更划算些。

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